Главная Форум Статьи Обмен файлами Тарифы на услуги О нас Войти в Систему/Зарегистрироваться
 
 Главная/Новости
Архив новостей
 Форум
Новые темы
Популярные темы
Активные темы
Архив форума
 Форум "Флейм"
Поиск по Флейму
 Статьи
Архив статей
Статистика
 Наши интервью
Архив
 Обратная связь

Залог (ипотека), поручительство, не банк : Вопрос-ответ : Форум : Несмашный Владимир - юрист и партнеры. Юридическая консультация Беларуси.
/  Список форумов
   /  Вопрос-ответ
/  Залог (ипотека), поручительство, не банк
На печать 
Правила 


А777  Залог (ипотека), поручительство, не банк   #1

Патриций


Регистрация: 27.6.07
Сообщений: 605
Репутация: 319
Откуда: Минск


  
 
Добрый день.
Есть юрлицо А (арендодатель помещений под бизнес должника, кредитор, имеет исполнительный лист нотариуса + определение о судебном приказе на должника) и юрлицо Б (должник, который плохо себя чувствует финансово, по крайней мере по документам, но обороты серые там точно есть).

Должник, чтобы сохранить договор аренды с кредитором, готов предоставить в залог квартиру "в залог", стоимость которой на настоящий момент перекрывает все долги Должника и еще ему "хватит" этой стоимости на месяца 3 аренды.
Принадлежит квартира Физлицу В, который является близким родственником директора и единственного учредителя Юрлица Б.

Квартирой Юрлицо Б хочет обеспечить свое обязательство по оплате долга и текущих платежей по договору аренды. Отсекательный срок - 01.06.2018г (то есть, если до этого срока долги и текущие платежи не погашены, идет расчет квартирой).

У менядва варианта разрешения ситуации и обеспечения прав юрлица А:

1) договор Залога с физлицом, По зак-ву залогодателем может являться и третье лицо.. Зарегистрируем в БРТИ. При неоплате должником обращаем взыскание на предмет залога. В этом варианте не устраивают сроки обращения взыскания.
По договору залога для Не-банка есть возможность перевода правового титула сразу на кредитора? не нашла такой возможности. (вообще эту процедуру досконально не изучала, т.к. в банке пока не работала))
Еще вопрос по этой ситуации: в списке имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исп.производству указано - квартира единственная (в нашем случае у физлица В 2 квартиры),в этой он не проживает, только прописан, квартира сдается в аренду. И там же указаны исключения: по взысканию кредита банка и по договорам ипотеки. Наш случай - исключение. Правильно? Даже если физлицо В свою вторую квартиру не обремененную ипотекой продаст/подарит, мы все равно сможем обратить взыскание на эту?
Квартира приватизирована. Как я поняла, лучше заручиться еще письменными согласиями всех участвовавших в приватизации, даже если по документам БРТИ собственник только физлицо В.

2) договор купли-продажи квартиры юрлица А с физлицом В с отсрочкой внсения первого платежа до 01.06.2018 (равного текущему долгу Должника Юрлица Б) и отменительным условием (если юрлицо Б свое обязательство погасит, обязательства сторон по договору купли-продажи прекращаются).
Плюс к этому договору заключаем договор поручительства с физлицом В, по которому он в полном объеме обязательств должника поручается за него. и при неисполнении должником обязательств мы сразу выкатываем требование Физлицу В. Делаем зачет по договору купли-продажи квартиры с физлицом и договору поручительства с тем же физлицом, оставшуюся сумму за квартиру вносим на счет физлица (если вообще что-то останется).
Все правильно и законно?
Все спасибо, кто дочитал долгий кейс и решит высказаться.


It's the first day of the rest of your life
 
» 06.02.18, 12:24
 

Ustas  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #2

Консул


Регистрация: 2.6.08
Сообщений: 1745
Репутация: 643
Откуда:


  
 
Могут возникнуть вопросы с обращением взыскания на заложенную квартиру в случае если там прописаны несовершеннолетние и даже в случае если в собственности должника останется только эта заложенная квартира. На счет согласия всех совершеннолетних членов семьи в случаях обращения взыскания не уверен, но тоже стоит проверить.


Добавлено 6.2.18 12:11

Во втором случае тоже самое на счет прав несовершеннолетних и некоторых иных категорий лиц (нетрудоспособных), прописанных в квартире. Если таковые имеются, то действия по отчуждению квартиры и регистрации перехода права собственности могут быть под вопросом.
 
» 06.02.18, 13:08
 
Спасибо сказали: А777

А777  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #3

Патриций


Регистрация: 27.6.07
Сообщений: 605
Репутация: 319
Откуда: Минск


  
 
Ustas, спасибо.

Я вот что нашла

ст. 52, Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З "Об ипотеке"

3. Для передачи в ипотеку жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, бывших членов его семьи, проживающих в жилом помещении,граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, за исключением случая, когда жилое помещение было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого помещения, и процентов по нему.
4. Передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите,или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами либо детьми, оставшимися без попечения родителей, или жилого помещения, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетнему гражданину, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на передачу в ипотеку жилого помещения может быть обжалован в порядке, предусмотренном законодательством об административных процедурах, либо в суде.

Несовершеннолетних там никаких нет, вообще из собственников и членов его семьи никто не проживает, квартира сдается.
Даже если бы были прописаны несовершеннолетние (если эти совершеннолетние - несобственники), но не относящиеся к выделенным категориям (СОП, сироты), то никаких ограничений больше не нашла.

Что касается обращения взыскания нашла еще одно препятствие согласно п.3 ст.40 Закона об ипотеке: если имущество в совместной собственности и второй собственник будет противиться заключению нотариального соглашения о внесудебном обращении взыскания на имущество, то взыскание только через суд.
Насчет несовершеннолетних - нормы, касающиеся обращения взыскания молчат. Или я что то упустила?


It's the first day of the rest of your life
 
» 07.02.18, 12:04
 

Sitas  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #4

Консул


Регистрация: 15.9.10
Сообщений: 1158
Репутация: 475
Откуда: Борисов


  
 
А777, с залогом, тем более с залогом жилого помещения лучше не связываться, поскольку:
а) есть ограничения на обращение взыскания на единственное жилое помещение
б) даже если жилое помещение является не единственным, то можете попасть на отказ суда в обращении взыскания, если собственник жилого помещения не является должником по обеспечиваемому залогом обязательству (в предлагаемой схеме это так и есть). Если решитесь на залог, то залогом лучше обеспечивать поручительство физлица, принятого в обеспечение исполнения обязательства по возврату денег. И тут момент есть: принято считать, что поручительство не может обеспечивать уже существующий, просроченный долг. В общем много вопросов.

Лучше заключить договор купли-продажи квартиры, согласно которому переход права собственности поставить под условие передачи в момент заключения договора, а обратный переход права собственности (т.е. обратно физлицу) поставить под условие возврата имеющегося долга юрлицу А к определенной дате. Не возвращен долг в указанный срок, юрлицо становится собственником без опции обратного перехода права собственности к физику.



Добавлено 7.2.18 11:35

а куплю жилого помещения, разумеется, за символическую плату, которую можно заплатить как сразу, так и после (но с условием, что до момента полной оплаты проданное жилое помещение не находится в залоге у продавца).

либо рассмотреть дарение квартиры с похожей опцией.
 
» 07.02.18, 12:28
 

А777  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #5

Патриций


Регистрация: 27.6.07
Сообщений: 605
Репутация: 319
Откуда: Минск


  
 
"б) даже если жилое помещение является не единственным, то можете попасть на отказ суда в обращении взыскания, если собственник жилого помещения не является должником по обеспечиваемому залогом обязательству (в предлагаемой схеме это так и есть"

Sitas, а чем суды руководствуются, отказывая в обращении взыскания, если есть прямые нормы, позволяющие передавать в залог имущество по обязательству, в котором должником является другое лицо.

Я вот подумала, что в залог можно взять сразу две квартиры этого физика, чтобы он вторую не продал (в БРТИ же будет информация о залоге двух квартир), пока мы с ситуацией не разберемся.


It's the first day of the rest of your life
 
» 07.02.18, 13:06
 

Sitas  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #6

Консул


Регистрация: 15.9.10
Сообщений: 1158
Репутация: 475
Откуда: Борисов


  
 
А777, писал:
а чем суды руководствуются, отказывая в обращении взыскания, если есть прямые нормы, позволяющие передавать в залог имущество по обязательству, в котором должником является другое лицо.



Раньше было Приложение 1 к ГПК, где было скзаано следующее

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующие виды имущества, принадлежащего должнику на праве собственности, в том числе являющегося общей собственностью, необходимого для должника и лиц, находящихся на его иждивении:
1. Жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком или небанковской кредитно-финансовой организацией на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры), либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства.

Теперь есть Закон об исполнительном производстве, в котором сказано следующее

1. Жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартира, в том числе с хозяйственными постройками, или отдельные ее части, если должник и его семья постоянно в них проживают, за исключением случаев, когда взыскивается кредит, предоставленный банком или небанковской кредитно-финансовой организацией на строительство дома или квартиры, а также реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры), либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства.


Т.е. и там, и там говорится о том, что обращение взыскания на жилое помещение допускается тогда, когда собственник жилого помещения является должником по обеспечиваемомоу ипотекой обязательству. Если залогодатель не должник по обеспечиваемому обязательству, то такой момент обходится принятием поручительства собственника, а ипотекой уже обеспечиваются обязательства из поручительства
 
» 07.02.18, 13:14
 

KAA  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #7

Консул


Регистрация: 31.3.09
Сообщений: 1317
Репутация: 912
Откуда:


  
 
Sitas, писал:
А777, с залогом, тем более с залогом жилого помещения лучше не связываться, поскольку:
а) есть ограничения на обращение взыскания на единственное жилое помещение
б) даже если жилое помещение является не единственным, то можете попасть на отказ суда в обращении взыскания, если собственник жилого помещения не является должником по обеспечиваемому залогом обязательству (в предлагаемой схеме это так и есть). Если решитесь на залог, то залогом лучше обеспечивать поручительство физлица, принятого в обеспечение исполнения обязательства по возврату денег. И тут момент есть: принято считать, что поручительство не может обеспечивать уже существующий, просроченный долг. В общем много вопросов.



Согласен. А твое мнение по поводу поручительства такое же?

Sitas, писал:

Лучше заключить договор купли-продажи квартиры, согласно которому переход права собственности поставить под условие передачи в момент заключения договора, а обратный переход права собственности (т.е. обратно физлицу) поставить под условие возврата имеющегося долга юрлицу А к определенной дате. Не возвращен долг в указанный срок, юрлицо становится собственником без опции обратного перехода права собственности к физику.



Добавлено 7.2.18 11:35

а куплю жилого помещения, разумеется, за символическую плату, которую можно заплатить как сразу, так и после (но с условием, что до момента полной оплаты проданное жилое помещение не находится в залоге у продавца).

либо рассмотреть дарение квартиры с похожей опцией.


Ты имеешь в виду, что юрлицо не становится. а по сути продолжает быть собственником, только слетает опция, правильно? А чисто для физика - если он вернет займ, - он вообще сможет эту опцию реализовать без акта, подписанного со стороны юрика? У меня нет опыта работы с БРТИ, поэтому спрашиваю.


 
» 07.02.18, 13:14
 

Sitas  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #8

Консул


Регистрация: 15.9.10
Сообщений: 1158
Репутация: 475
Откуда: Борисов


  
 
KAA, писал:
А твое мнение по поводу поручительства такое же?



в целом да

KAA, писал:

Ты имеешь в виду, что юрлицо не становится. а по сути продолжает быть собственником, только слетает опция, правильно?


да

KAA, писал:
А чисто для физика - если он вернет займ, - он вообще сможет эту опцию реализовать без акта, подписанного со стороны юрика? У меня нет опыта работы с БРТИ, поэтому спрашиваю.


Условие срабатывание опции - возврат долга третьим лицом (юрлицом В) к определенному сроку. Тут и риска потестативности не будет, так как возврат долга на осуществляется какой-то из сторон соглашения.

По поводу БРТИ: в перечне административнх процедур (ПСМ 156)в качестве одного из предоставляемых документов для регистрации перехода права собственности указан документ, подтверждающий наступление отлагательного условия (п.17.50 Перечня).
Платежка, подтвреждающая возврат долга к определенной дате юрлицу А, должна подойти. Хотя регистратор-регистратору рознь
 
» 07.02.18, 13:40
 
Спасибо сказали: А777

А777  Re: Залог (ипотека), поручительство, не банк   #9

Патриций


Регистрация: 27.6.07
Сообщений: 605
Репутация: 319
Откуда: Минск


  
 
Sitas, огромное спасибо за подсказку с договором поручительства и залогом (плюс двенадцать ваш в карму)). Мы пошли по первому пути, т.к. второй вариант с куплей продажей сильно пугал должника и залогодателя.
Очень туго доходило до регистратора и юристов брти, писала им обоснования на эл.почту о правомерности таких сделок, зарегистрировали.


It's the first day of the rest of your life
 
» 10.04.18, 13:17
 



  • Поиск
  • Права

Ключевые слова:    
 Только в этой теме  [ Расширенный поиск ]
Вы не можете начинать темы.
Вы не можете редактировать свои сообщения.
Вы не можете создавать опросы.
Вы не можете вкладывать файлы в сообщения.
Вы не можете отвечать на сообщения.
Вы не можете удалять свои сообщения.
Вы не можете голосовать.
RunCms Copyright © 2002 - 2018
- Free Opensource CMS System - 
- Click here to visit our mainsite! -
ReDesign - thunder
- Генерация страницы: 0.61979 секунд | 11 Запросов + 19 кэшированных запросов | 92 Файлов: 782.24 КБ | HTML: 59.3 КБ -